“能不能參與保障房建設，不是我們可以決定的。”上海某中小房地產開發商楊希(化名)無奈地告訴中國證券報記者。他的企業曾在上海拿到兩個保障房項目，但競標過程很艱難，“要和地方政府溝通，要和銀行溝通，到哪兒都求著跟人家溝通。”

    楊希透露，地方政府往往更愿意將保障房項目給地方城建，一方面，資金流動全部在本地；另一方面，企業納稅全部在本地完成，這對于地方財政收入而言很重要，“肥水不流外人田嘛”。自己的企業在資質、施工經驗等方面都不差，如果能和地方城建站在“同一起跑線”上，應該可以參與更多的保障房建設。

    楊希一一道出中小房企建設保障房的利益所在：項目前期有銀行信貸支持，項目后期銷售幾乎沒有成本和風險，資金回籠快，利潤穩定。更重要的是中小開發商通過保障房項目建設，企業規模能迅速壯大，以后再在當地開展項目也有優勢。

    目前保障房項目利潤在5%左右，且較穩定。而保障房項目建設大多采用政府回購的形式，即項目完工后由地方政府回購三至七成，回購成數與項目性質相關，保障房項目的銷售、租賃、分配等都由地方政府進行。楊希說，“除了那5%的利潤，剩下的沒有被回購的那部分房子就是開發商的利潤增長點。”況且，保障房比起一般商品房項目，工期至少能縮短1/6到1/5左右。

    某央企施工單位相關負責人劉鵬這樣告訴記者，“大型開發商對保障房項目其實沒有太大興趣，一者利潤太薄，二者有時比操作商業項目花費的代價還要大。在我們看來，建保障房就和建希望小學差不多。”

    劉鵬以天津房地產市場為例，“目前天津的限價房價格每平米在7000至8000元，而天津的商品房價格沒有低于15000元的。”去年經適房最低的建安成本在2300元/平米左右，今年大概在2500至2600元左右，商品房項目的建安成本是3000元/平米，“這其中的利潤差距非常巨大。”

    保障房建設用地不可能全由地方政府劃撥，即使通過出讓方式獲得，出讓價格也一般是同類商業用地價格的50%左右。因此，地方政府在完成了“政治任務”后，就沒有動力去建更多的保障房了。

    楊希表示，保障房項目建設同樣有潛在風險。“地方政府的信用風險、政策風險都是難以預計的。尤其是在未來項目回購的時候，充滿了不確定性。”

    劉鵬告訴記者，“開發商肯定不賠錢，只是利益多少的問題。因為保障房項目，大部分由施工單位前期墊付啟動資金，風險逐級往下分散。一般是我們施工單位出了正負零(即房屋蓋出了地面)以后，開發商才付給我們第一筆或第二筆款項，一般到封頂之前，可以拿到總款的70%，整體項目驗收合格之后才可以拿到90%至95%。”但是，由于是先干活后拿錢，開發商的資金實力還是很重要的，所以地方政府更樂意和大開發商合作。

    保利地產某內部人士也向中國證券報記者透露，現在許多商業項目，通常會要求配建一部分保障房，比如100畝土地統一出讓，其中10畝用于建設保障性住房。雖然保障房項目在賬面利潤上無法與一般的商品房相比，但只要地方政府在土地、稅收、資金上提供一定優惠，保障房建設并不是一塊“沒肉的骨頭”。對大型央企而言，可以進一步擴大市場占有率，并且能和地方政府形成“利益聯盟”。

    即使是保利這樣的大型開發商，在競標保障房項目的過程中，也同樣面臨地方政府態度不明、地方城建強勢等問題。該內部人士透露，“今年我們給各地方政府都發了函表示愿意參與當地的保障房項目建設，但地方政府的反應不如想象中的熱烈。”他指出，不少大型開發商在爭取保障房項目時，由于不熟悉地方操作、與當地政府無法達成一致等因素，不慎“落馬”。