市產權交易中心跨區(qū)域異地拍賣上海房產成功收官
快速切入，選擇本土合作伙伴
我中心自成立后走出家門舉辦競價拍賣活動的機會不多，因此當2009年6月3日市國資辦將上海市長寧區(qū)天山路聯業(yè)大樓四套住宅房產的處置批件下發(fā)過來后，我們立刻高度重視，首先，按照國資辦領導的指示，在當地選擇合作伙伴，最終上海市青蓮閣拍賣有限公司（以下稱上海青蓮閣）以其一流的執(zhí)業(yè)背景、高效嫻熟的運作能力、詳實的拍賣策劃方案、較低的傭金分成而勝出。事實證明，三個月來的拍賣合作，確實令我們獲益匪淺。
調查研究，重估四套房產價值
好的開始是成功的一半。上海青蓮閣房產拍賣部楊經理和他的團隊，接受委托后，發(fā)揮其對本地房地產市場熟悉、對當地政策了解透徹、有房地產評估能力的優(yōu)勢，立刻著手對四套房產的土地狀況、建筑物狀況、區(qū)位狀況、權利狀況、環(huán)境狀況、物業(yè)狀況等進行詳細的調查了解，并重新作出了《房地產估價意見書》，標的估價從原每平方米8900多元提高到每平方米10400元。
專業(yè)定位，進行項目優(yōu)劣分析
經項目優(yōu)劣分析，該標的的優(yōu)勢是：一是位于中心城區(qū)，緊鄰內環(huán)線，交通便捷；二是位于虹橋經濟開發(fā)區(qū)東北角，周邊商務辦公氛圍極為成熟；三是天山路舊廠房及多層住宅拆遷改造完成，形成了天山路和婁山關路新興商業(yè)中心；四是一梯10戶的樓面布局，其中1407、1408、1409、1410室四套住宅相連且處于相對獨立分區(qū)，四套住宅既可整體轉讓，也可分別轉讓，整體轉讓可作適當封閉，提高使用面積和使用的私密性。該標的的劣勢是：一是毗鄰中山西路高架路，同時鄰近延安西路高架路，作為上海市交通流量極為繁忙的內環(huán)線和東西向主干道，噪聲污染、煙塵及機動車尾氣污染對居住用房的使用價值產生極為不利的影響；二是戶型、朝向設計不合理，得房率較低；三是物業(yè)管理水平較差。聯業(yè)大樓整體為售后公房，物業(yè)管理服務標準較低，低質量的物業(yè)管理服務不利房地產的保值和增值；四是樓層數“14”的諧音讓買家忌諱；五是單位擁有居住用途房地產，相關稅費較個人轉讓要高得多等等。
宣傳招商，向目標客戶推介標的
針對標的情況，我中心經與青蓮閣研究分析，確定按以下幾種招商方式進行競買人征集：（1）印發(fā)資料。資料內容包括標的簡介、參考價格、注意事項。資料分送對象主要是標的所在地的企業(yè)單位、房產中介機構等。（2）現場推廣。我中心和青蓮閣的工作人員對聯業(yè)大樓19戶業(yè)主逐戶進行了現場派發(fā)《拍賣標的招商信息》，以吸引本區(qū)內居民競買。（3）電話推介。針對不同的需求者，采用電話、傳真、電子郵件等方式向目標客戶推薦標的，特別要保持與客戶的溝通，了解客戶的需求點，如價格、數量、付款等。（4）群發(fā)短信。落實專人用手機向房產類客戶群發(fā)短信，之后，再用電話跟蹤。（5）分類廣告。根據反饋的信息，在東方早報、申江導報、新聞午報的廣告專版刊登分類廣告。（6）網絡推廣。充分利用互聯網信息傳播快、查詢人員多的優(yōu)勢，發(fā)布拍賣信息，突出住宅、小型戶、多層等關鍵詞，便于在區(qū)域內的有意向的競買人與本公司“對接”，認同拍賣，參與競買。拍賣前，青蓮閣網站關于拍賣標的的點擊量達627次。
精心組織，拍賣會取得圓滿成功
自在《新聞晚報》2009年6月24日周三A6版刊登了《拍賣公告》、2009年6月26日周五第3版再次刊登《拍賣公告》后，市場反響熱烈，現場看房咨詢的人絡繹不絕。我們共安排了2009年6月30日、7月3日、7月7日共計3天拍賣預展，看房人數高達近100人。
在拍賣會前，天山路1855號聯業(yè)大樓四套公寓交付拍賣保證金的意向競買人有36位。拍賣會前近一個小時,拍賣人以圖文并茂的幻燈片的形式向到場的眾多競買人展示拍賣標的室內、室外、周邊地鐵、成熟的商業(yè)配套等諸多景觀照片，以吸引競買人的關注。通過拍賣人的全力以赴的招商工作和向競買客戶推介引導工作，競買人在拍賣會現場表現出較為強烈的競買意向，拍賣會第4號拍品天山路1855號1410室的競價猶為激烈，起拍單價為12000元/平方米，拍賣成交單價為13500元/平方米，拍賣成交單價超過起拍單價1500元/平方米，拍賣成交總價超過拍賣底價163,740元，增值率達12.50%。
積極協助，四套房產順利交接過戶
一是協助辦理房地產轉讓過程中土地增值稅評估工作。由于房地產拍賣標的原通過抵債形式取得，抵債金額背離當時拍賣標的房地產市場價值，原業(yè)主焦作市公路管理局也不能提供不動產銷售發(fā)票，因此必須通過土地增值稅課稅目的房地產估價，向稅務部門提供房地產估價機構（建設部一級評估資質）出具的房地產估價報告。二是協助辦理房地產轉讓過程中轉讓方稅費測算和納稅申報工作。轉讓方應繳稅費是房地產轉讓人關心的核心問題，轉讓方稅費測算是否準確直接影響到是否委托拍賣、確定拍賣底價等諸多決策。我們在轉讓人納稅申報前，對轉讓方稅費作了全面的測算，與稅務部門最終核定的轉讓方稅費額一致。三是協助辦理房地產交易過戶工作。自2009年7月1日起，房地產？灰墜е蔥行碌摹渡蝦Ｊ蟹康夭羌翹趵貳Ｐ戮煞康夭羌欽嘰τ誚惶嬤剩敬聞穆舫山環(huán)康夭蔥腥碌姆康夭羌欽擼繚黽憂┦鷴蚵羲健斗康夭蚵艉賢貳⒐飾諶ㄅ穆舸χ門牡認喙厴蠛肆鞒獺Ｋ氖切瓿煞康夭桓豆ぷ鰲Ｎ頤腔鞫肱穆舯甑拇χ萌私棺魘泄拾臁⒔棺魘泄飯芾砭幀⒙蚴莧?、氛n莩兇餿耍òㄊ導食兇餿恕⑹褂萌恕⒋莧耍┕低?，通过努力清除了氛n莩兇餿訟蚵蚴莧私桓斗課蕕惱習?，郑?span>9月17日順利完成向買受人交付房屋事項。
本次與異地同行的拍賣合作，我們感觸很多，開闊了思路、增長了見識，可以說是一舉多贏：一是取得了良好的經營收益；二是鍛煉了隊伍，為將來到異地獨立操作拍賣打下了基礎；三是拓展了業(yè)務空間，建立了與同行交流合作的一個平臺；四是對方的勤奮敬業(yè)精神、細致高效的工作作風，時時令我們感嘆佩服，必將是我們學習的榜樣，必將促進我們以后的工作上個新臺階。