一、項(xiàng)目概況

   （一）項(xiàng)目實(shí)施背景

隨著沁陽(yáng)市城市的發(fā)展和人口不斷增長(zhǎng)，人民生活質(zhì)量不斷提高，對(duì)就學(xué)、就醫(yī)、養(yǎng)老服務(wù)等方面的需求也在不斷增長(zhǎng)。現(xiàn)階段，舊城區(qū)中原先修建的許多公益設(shè)施日益落后，設(shè)備不夠健全，僅勉強(qiáng)能夠滿足滿足就學(xué)就醫(yī)以及養(yǎng)老壓力，急需進(jìn)行翻修擴(kuò)建或選址新建。實(shí)驗(yàn)小學(xué)、中醫(yī)院等單位，處在交通極為不便的小街道內(nèi)，面積狹小，學(xué)生課間活動(dòng)場(chǎng)所不足。如果就地?cái)U(kuò)充校園、醫(yī)院面積，拆遷補(bǔ)償資金壓力很大，而且很多供熱、給排水等城市功能不全，無(wú)法進(jìn)行全方位改造。若采用PPP模式，在沁南產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)內(nèi)科學(xué)規(guī)劃校園、醫(yī)院，由投資人投資建設(shè)，然后交付政府使用，搬遷原址交給投資人開(kāi)發(fā)建設(shè)，使沁南新區(qū)城市建設(shè)逐步完善，吸引人口入住，減輕老城壓力。

實(shí)驗(yàn)小學(xué)分校建成后可緩解老城區(qū)小學(xué)的就學(xué)壓力，解決沁南產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的失地農(nóng)民子女的教育問(wèn)題。

    沁南敬老院建設(shè)以及婦幼保健院新院的建設(shè)可以在一定程度上緩解當(dāng)?shù)蒯t(yī)療資源緊張的問(wèn)題，為市民提供高效，便利的醫(yī)療服務(wù)，使附近居民能夠及早診斷發(fā)現(xiàn)治療病情。敬老院的建設(shè)可以一定程度上緩解沁陽(yáng)市老齡化社會(huì)造成的養(yǎng)老問(wèn)題。

搬遷安置房建設(shè)：沁南產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)在建設(shè)擴(kuò)充的同時(shí)，占用當(dāng)?shù)剞r(nóng)民大量的耕地和民房，除了需要安排失地農(nóng)民就業(yè)，保障其生活來(lái)源外，為了維持社會(huì)的和諧穩(wěn)定，更需要將這些失地農(nóng)民的生活環(huán)境得到改善，創(chuàng)造環(huán)境優(yōu)越、生活設(shè)施配套齊全的生活環(huán)境進(jìn)行安置房建設(shè)，安置房的建設(shè)解決1200萬(wàn)戶被拆遷農(nóng)民的住宅安置問(wèn)題。

住宅以及商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成后，可以有效緩解沁南新區(qū)建設(shè)政府資金壓力，并且在建設(shè)中融入外地城市建設(shè)理念，使得沁南新區(qū)城市功能更加完善，更大限度地提高沁南土地價(jià)值。

（二）工程概況

沁陽(yáng)市沁南產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)安置房綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（原名稱為：沁陽(yáng)市沁南產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)村莊搬遷安置項(xiàng)目，以下簡(jiǎn)稱：沁南安置房綜合項(xiàng)目）屬新建項(xiàng)目；項(xiàng)目處在沁陽(yáng)市沁木路、建設(shè)路、南環(huán)路三大交通干線旁；工程建設(shè)部分預(yù)計(jì)開(kāi)工時(shí)間為2015年7月，預(yù)計(jì)竣工時(shí)間為2018年6月，建設(shè)期3年。住宅和商業(yè)開(kāi)發(fā)部分在工程竣工后1年內(nèi)完成銷售，安置房回購(gòu)大約在工程竣工后10年完成，學(xué)校、醫(yī)院、敬老院最長(zhǎng)期限大約15年內(nèi)采用可用性付費(fèi)與可行性缺口補(bǔ)助，項(xiàng)目整體運(yùn)行18年。項(xiàng)目建設(shè)實(shí)際占地444.22畝，內(nèi)容包括沁南產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)村莊搬遷安置房建設(shè)（約100畝）、實(shí)驗(yàn)小學(xué)分校建設(shè)（約30畝）、婦幼保健院新院建設(shè)（約20畝）、沁南敬老院建設(shè)（10畝）、住宅和商業(yè)開(kāi)發(fā)（約284畝）。

（三）現(xiàn)階段已完成工作

    目前沁南產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)安置房綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于新建項(xiàng)目，聘請(qǐng)了北京中建政研信息咨詢中心編制實(shí)施方案、物有所值評(píng)價(jià)及財(cái)政承受能力評(píng)論證，擬在6月20日遞交市政府審議通過(guò)。第一階段（項(xiàng)目識(shí)別階段已經(jīng)完成）已經(jīng)完成，開(kāi)始進(jìn)入第二階段（項(xiàng)目準(zhǔn)備階段），公開(kāi)招標(biāo)社會(huì)資本方參與，組成項(xiàng)目公司進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作，以項(xiàng)目公司名義進(jìn)行發(fā)改、環(huán)保、規(guī)劃審批，然后進(jìn)行設(shè)計(jì)、融資、采購(gòu)、施工等工作，目前已有四家社會(huì)資本方表示愿意進(jìn)行合作。

二、項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)

沁陽(yáng)市政府授權(quán)沁陽(yáng)市投資集團(tuán)有限公司代表政府方出資，與社會(huì)資本方共同出資組成項(xiàng)目公司進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作，項(xiàng)目完成后按照各自出資比例進(jìn)行利益分配，并且沁陽(yáng)市投資集團(tuán)有限公司用分配到的利益用于回購(gòu)項(xiàng)目中安置房、學(xué)校。

三、項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容

項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括沁南產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)村莊搬遷安置房建設(shè)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)分校建設(shè)、婦幼保健院新院建設(shè)、沁南敬老院建設(shè)、住宅和商業(yè)開(kāi)發(fā)。

沁陽(yáng)市投資集團(tuán)有限公司擬以持有124.38畝土地100%股權(quán)（該方案經(jīng)政府批準(zhǔn)后購(gòu)買）的公司作價(jià)出資，社會(huì)資本方（公開(kāi)招標(biāo)后確定）以所持319.84畝土地的公司100%股權(quán)作價(jià)出資，雙方共同成立項(xiàng)目公司。同時(shí)，沁陽(yáng)市投資集團(tuán)有限公司再用現(xiàn)金出資2000萬(wàn)元，社會(huì)資本方現(xiàn)金出資4188萬(wàn)元（按持股比例分配出資）作為項(xiàng)目啟動(dòng)資金。項(xiàng)目公司成立后，政府授權(quán)的國(guó)有公司持股比例為32.32%，社會(huì)資本方持股比例為67.68%。

四、項(xiàng)目實(shí)施模式

本項(xiàng)目采用建設(shè)-運(yùn)營(yíng)-移交（BOT）的方式。

項(xiàng)目公司成立后，沁陽(yáng)市投資集團(tuán)有限公司持股比例為32.32%，社會(huì)資本方持股比例為67.68%。

項(xiàng)目涉及沁南地區(qū)A\B\C\D\E\F  6個(gè)地塊，總面積為444.22畝土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)。其中A\B\C\D\E  5個(gè)面積384.22畝的地塊系已出讓土地使用權(quán)地塊，擬建設(shè)商品房和回遷安置房。F地塊60畝土地系集體土地，擬通過(guò)征收后劃撥方式，建設(shè)本項(xiàng)目學(xué)校和醫(yī)院、敬老院。

同時(shí)，沁陽(yáng)市投資集團(tuán)有限公司再投入2000萬(wàn)元現(xiàn)金，社會(huì)資本方再投入4188萬(wàn)元現(xiàn)金，作為項(xiàng)目公司的項(xiàng)目資本金。資金投入后，政府授權(quán)的國(guó)有公司持股比例仍為32.32%，社會(huì)資本方持股比例仍為67.68%。

項(xiàng)目公司成立后擁有A\B\C\D\E  5個(gè)地塊的土地使用權(quán)，再支付480萬(wàn)元F地塊收儲(chǔ)成本，取得F地塊劃撥用地使用權(quán)，作為學(xué)校和醫(yī)院、敬老院的建設(shè)用地。剩余資金作為項(xiàng)目前期啟動(dòng)資金，后續(xù)建設(shè)開(kāi)發(fā)的費(fèi)用由項(xiàng)目公司對(duì)外融資解決。

五、項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

（一）、項(xiàng)目投資

沁南安置房綜合項(xiàng)目PPP投資情況表

（二）、工程規(guī)模

1、安置房建設(shè)、住宅和商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度

商業(yè)開(kāi)發(fā)和安置房建設(shè)預(yù)計(jì)在2015年7月份開(kāi)工，2018年6月份竣工，建設(shè)期3年（第一年一期建設(shè)住宅和商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目約140000平方米，安置房50000平方米；第二年二期建設(shè)住宅和商業(yè)開(kāi)發(fā)約140000平方米，安置房50000平方米；第三年三期建設(shè)住宅和商業(yè)開(kāi)發(fā)134400平方米，安置房建設(shè)45600平方米）。安置房建設(shè)總投資37298萬(wàn)元，建筑面積145600平方米；住宅和商業(yè)用房總投資106157萬(wàn)元，建筑面積414400平方米。

2、實(shí)驗(yàn)小學(xué)分校、婦幼保健院、沁南敬老院建設(shè)進(jìn)度

住宅和商業(yè)開(kāi)發(fā)一期建設(shè)后，開(kāi)始進(jìn)行實(shí)驗(yàn)小學(xué)分校、婦幼保健院新院、沁南敬老院建設(shè)，預(yù)計(jì)建設(shè)期兩年，從2016年7月至2018年6月。建成后15年內(nèi)完成運(yùn)營(yíng)回購(gòu)。實(shí)驗(yàn)小學(xué)分校建設(shè)總投資4500萬(wàn)元，婦幼保健院新院建設(shè)總投資4450萬(wàn)元、沁南敬老院建設(shè)總投資1860萬(wàn)元。

 （三）、建設(shè)及運(yùn)營(yíng)期限

 工程建設(shè)部分預(yù)計(jì)開(kāi)工時(shí)間為2015年7月，預(yù)計(jì)竣工時(shí)間為2018年6月，建設(shè)期3年。住宅和商業(yè)開(kāi)發(fā)部分在工程竣工后1年內(nèi)完成銷售，安置房回購(gòu)大約在工程竣工后10年完成，學(xué)校、醫(yī)院、敬老院最長(zhǎng)期限大約15年內(nèi)采用可用性付費(fèi)與可行性缺口補(bǔ)助，項(xiàng)目整體運(yùn)行18年。

（四）、運(yùn)營(yíng)成本

1、安置房項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式為非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，政府利用城中村、棚戶區(qū)改造、新農(nóng)村建設(shè)等上級(jí)補(bǔ)助資金及沁陽(yáng)市投資集團(tuán)有限公司在住宅、商業(yè)開(kāi)發(fā)中取得的利潤(rùn)進(jìn)行回購(gòu)，十年將該回購(gòu)資金付清。每年支付回購(gòu)資金時(shí)，按照4%合理利潤(rùn)率測(cè)算，十年內(nèi)政府回購(gòu)資金需支出49652萬(wàn)元；

2、實(shí)驗(yàn)小學(xué)分校運(yùn)營(yíng)模式為非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，由政府付費(fèi)，分15年支付。總投資4500萬(wàn)元，15年內(nèi)政府回購(gòu)資金需支出5885萬(wàn)元； 

3、婦幼保健院新院、沁南敬老院運(yùn)營(yíng)模式為使用者付費(fèi)，不足部分采取可行性缺口補(bǔ)助。總投資6310萬(wàn)元，15年內(nèi)總支出10610萬(wàn)元，其中使用者付費(fèi)預(yù)計(jì)6824萬(wàn)元，政府缺口性補(bǔ)助預(yù)計(jì)3786萬(wàn)元；

4、住宅與商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)期三年，運(yùn)營(yíng)模式為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，無(wú)需政府付費(fèi)。總面積414400平方米，總投資106157萬(wàn)元，按照2933元/平方米銷售單價(jià)計(jì)算，預(yù)計(jì)銷售收入121550萬(wàn)元。

其中：上述2、3中學(xué)校、醫(yī)院、敬老院若在建成后找到合適的社會(huì)資本購(gòu)買方，可以一次性整體出售出去，模式變?yōu)橐淮涡允褂谜吒顿M(fèi)。

六、選址和其他規(guī)劃條件

沁南安置房綜合項(xiàng)目區(qū)位：該項(xiàng)目處在沁陽(yáng)市沁木路、建設(shè)路、南環(huán)路三大交通干線旁，位于南環(huán)路以北，第二安置小區(qū)（和諧家園小區(qū)）以南，建設(shè)路南延?xùn)|西兩側(cè)。

項(xiàng)目實(shí)際占地面積444.22畝。

具體區(qū)位及占地面積見(jiàn)下圖：

（1）圖中R1為安置房、商品房及商業(yè)開(kāi)發(fā)384畝土地位置所在，用于安置房建設(shè)、商品住宅開(kāi)發(fā)，規(guī)劃為商住用地。

（2）圖中b2位置為敬老院、學(xué)校、醫(yī)院建設(shè)位置，面積89.9畝，已批準(zhǔn)轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，正在辦理土地征收手續(xù)，規(guī)劃為公益事業(yè)用地。

七、投資回報(bào)方式

安置房項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式為非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，政府利用城中村、棚戶區(qū)改造、新農(nóng)村建設(shè)等上級(jí)補(bǔ)助資金及沁陽(yáng)市投資集團(tuán)有限公司在住宅、商業(yè)開(kāi)發(fā)中取得的利潤(rùn)進(jìn)行回購(gòu)，十年將該回購(gòu)資金付清。安置房建設(shè)十年運(yùn)營(yíng)期稅前總利潤(rùn)為9574萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)期內(nèi)部收益率19%，平均年收益率為1.48%。

實(shí)驗(yàn)小學(xué)分校運(yùn)營(yíng)模式為非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，由政府付費(fèi)，分15年支付。十五年運(yùn)營(yíng)期稅前總利潤(rùn)為2269萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)期內(nèi)部收益率39%，平均年收益率為2.14%。

婦幼保健院新院、沁南敬老院運(yùn)營(yíng)模式為使用者付費(fèi)，不足部分采取可行性缺口補(bǔ)助。婦幼保健院新院及沁南敬老院建設(shè)十五年運(yùn)營(yíng)期稅前總利潤(rùn)為3894萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)期內(nèi)部收益率37%，平均年收益率為2.04%。

住宅與商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)期三年，運(yùn)營(yíng)模式為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，無(wú)需政府付費(fèi)。總面積414400平方米，住宅和商業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)十五年運(yùn)營(yíng)期稅前總利潤(rùn)為7370萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)期內(nèi)部收益率6%，平均年收益率為1.52%。

該項(xiàng)目在全部運(yùn)營(yíng)期內(nèi)總利潤(rùn)為23107萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)期平均內(nèi)部收益率11.39%，平均年收益率為1.52%

八、政策支持和配套方案

依據(jù)財(cái)政部2014年11月29日發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)政府和社會(huì)資本合作模式操作指南（試行）的通知》（財(cái)金〔2014〕113號(hào)）規(guī)定，為確保項(xiàng)目規(guī)范運(yùn)作，我市政府已為PPP項(xiàng)目建立專門協(xié)調(diào)機(jī)制，即“沁陽(yáng)市政府和社會(huì)資本合作領(lǐng)導(dǎo)小組”，針對(duì)該項(xiàng)目成立“沁陽(yáng)市沁南產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)村莊搬遷安置PPP項(xiàng)目推進(jìn)組”作為該項(xiàng)目PPP管理機(jī)構(gòu)，主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目評(píng)審、組織協(xié)調(diào)和檢查督導(dǎo)等工作，以簡(jiǎn)化審批流程、提高工作效率。

市政府將積極研究并建立政府購(gòu)買服務(wù)機(jī)制，配合本項(xiàng)目購(gòu)買服務(wù)費(fèi)用在運(yùn)營(yíng)年度納入市財(cái)政預(yù)算，并足額、及時(shí)撥付。

同時(shí)，市政府將在積極研究在本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)范圍和時(shí)限內(nèi)，給予項(xiàng)目公司一定政策支持，主要包括城市規(guī)劃、項(xiàng)目立項(xiàng)審批等方面相關(guān)政策的支持。PPP項(xiàng)目所需財(cái)政支付費(fèi)用本級(jí)財(cái)政優(yōu)先進(jìn)支付，如安置房、敬老院等國(guó)家支持項(xiàng)目?jī)?yōu)先申報(bào)上級(jí)補(bǔ)助資金。

九、聯(lián)系人

聯(lián)系單位：沁陽(yáng)市投資集團(tuán)有限公司

聯(lián)系人：田輝

聯(lián)系電話：13723168791