一、項目概況
1、項目實施背景
山陽區(qū)山陽實業(yè)公司位于焦作市區(qū)東北部,山陽路北段東西兩側,太行東路、北環(huán)路、焦輝路南北兩側。城中村改造建設新型社區(qū)項目范圍:東至馮河村,西至鋼廠、熱電廠;南至澗華實業(yè)公司地界,北至影視路(林鄧線)。該公司城中村改造建設新型社區(qū)項目名稱暫定為“山陽.巴黎春天”新型社區(qū)項目,屬于城中村改造類型。
2、工程概況
該工程項目被市委、市政府列為2012年全市53個新型社區(qū)試點之一,并已下?lián)?/SPAN>109萬項目引導資金予扶持。還被山陽區(qū)政府列為全區(qū)2012年14個重點工程項目之一,2013年9月被市政府列為城中村改造項目試點工程,并于2014年7月以焦城改(2014)1號文對該項目實施方案進行了批復??刂菩栽敿氁?guī)劃總面積530余畝(含中小學預留地39.34畝),其中安置房建設用地129.7畝,計劃總投資6.51億元(自備資本金1.62億元),建設工程面積(地上)26.9萬平方米,分兩期進行建設。一期建設用地71.82畝土地已完成土地收儲工作。
3、現(xiàn)階段已完成工作
目前已完成地質勘探、環(huán)評環(huán)審、土地認定圖、控制性詳細規(guī)劃批件、總平面圖設計、單體建筑設計等工作。2014年7月下旬,市城中村改造工作領導小組以焦城改[2014]1號文件批復了山陽區(qū)政府上報的關于山陽區(qū)山陽實業(yè)公司城中村改造項目實施方案(批文、方案附后)。
二、項目實施機構
該項目由山陽區(qū)政府主導協(xié)調,區(qū)發(fā)改委、住建局、財政局具體指導,由項目所在地“焦作市山陽實業(yè)公司”成立項目建設指揮部,注冊了下屬置業(yè)公司“焦作市新春置業(yè)有限公司”,具體承擔負責項目前期各項要件申報、各項工作籌備準備、投融資洽談等工作。
三、項目實施內容
項目實施內容主要包括控制性詳細規(guī)劃530余畝面積以內土地征遷安置房建設和舊村改造各項工作,目前山陽區(qū)政府和項目實施相關責任部門及該項目實施主體山陽實業(yè)公司就社會資本合作事宜正在洽談中,目的是通過充分發(fā)揮銀行信貸作用和利用好投資商的融資規(guī)模,定向招投標引入具有國字號建筑商先進的管理經(jīng)驗,有效降低該城中村改造項目進入省、市項目庫門檻。認真制定研究強有力的擔保機制、還款來源等問題的解決方法,并設立專項城中村改造信用額度、強化風險控制機制。既要保證對城中村改造項目的信貸支持力度,又要保證把風險控制在合理范圍內。
四、項目實施模式
該項目擬采用PPP模式運作中的建設—移交(快速BT)和建設—運營(商業(yè))—移交(BOT)進行融投資建設。山陽區(qū)政府與交通銀行焦作分行合作,將部分政府責任以特許經(jīng)營方式轉移給企業(yè),建立“利益共享、風險共擔、全程合作”的共同體關系。目前項目公司成立正在洽談協(xié)商當中,項目投資區(qū)政府占20-25%,企業(yè)占75-80%。
五、項目基本經(jīng)濟指標
安置房建設用地129.7畝,用地面積86465平方米,容積率≤3.0,建筑密度≤21-23%,綠地率≥35%,建筑高度≤80米。計劃總投資6.51億元(自備資本金1.62億元),建設工程面積(地上)26.9萬平方米。
在129余畝建設用地上建設29棟高層住宅(臨街建設商業(yè)用房2層)建筑面積共計26.9萬平方米(其中商業(yè)建筑面積2.33萬平方米、社區(qū)服務中心樓建筑面積1740平方米、幼兒園1800平方米),可入住居民2230戶,約9300余人(戶均4.2人口)地下建筑面積5.58萬平方米,停車位2085個(其中地下1554個)。按“六通”、“兩處理”的標準建設,使該城中村改造建設新型社區(qū)項目的居住環(huán)境具備都市化風格、綠色環(huán)保時尚的品位。計劃2015年10月開工建設,一期安置房建設計劃2017年5月前完成,二期安置房建設計劃2019年5月竣工。山陽區(qū)政府擬定與交通銀行焦作分行、中建七局(豫北區(qū))投資公司合作期限暫定為四年,總投資6.5億元中山陽區(qū)占1.62億元,銀資企業(yè)占4.88億元。
六、選址和其他規(guī)劃條件
1、該項目建設地址位于市區(qū)山陽路西山陽區(qū)澗華實業(yè)公司地界北側,山陽路北段與影視路交叉口東南側,西至鋼廠、熱電廠東圍墻,東至馮河村、張河村交界處。規(guī)劃占地面積為490.97畝(未含規(guī)劃道路用地和39.84畝預留中小學用地面積)。具體見該項目控制性詳細規(guī)劃(焦規(guī)控土字[2014]第7號)。
2、安置房建設用地為控制性詳細規(guī)劃中地塊四(占地面積為17.44畝)、地塊五(占地面積為112.26畝),合計為129.7畝。其中71.82畝土地由市土地儲備中心收儲,已達到供地條件。將通過公開出讓方式確定競得人(企業(yè))在安置房用地上建設項目一期工程,同時積極準備開始余下57.88畝安置房用地征遷工作,為項目二期工程建設打好前期基礎條件。
七、投資回報方式
1、在129畝建設用地上建設29棟高層住宅(臨街建設商業(yè)用房2層)建筑面積共計26.9萬平方米(其中商業(yè)建筑面積2.33萬平方米、社區(qū)服務中心樓建筑面積1740平方米、幼兒園1800平方米),項目實施單位舊村改造安置房僅需要10.3萬平方米即可將整個舊村居民全部安置完畢,還有16.6萬平方米由區(qū)政府回購用于周邊村居民城中村改造安置??扇胱【用?/SPAN>2230戶,約9300余人(戶均4.2人口)。地下建筑面積5.58萬平方米,停車位2085個(其中地下1554個)。按“六通”、“兩處理”的標準建設,使該城中村改造建設新型社區(qū)項目的居住環(huán)境具備都市化風格、綠色環(huán)保時尚的品位。
2、該項目已批控制性詳細規(guī)劃土地490余畝(不含39余畝中小學預留地),按市城中村改造工作領導小組焦城改[2014]1號批文規(guī)定,其中享受土地出讓金返還的土地面積為457.32畝。扣除按規(guī)定上繳計提部分(約15%左右)外全額支付給區(qū)政府,用于支持該城中村改造項目前期征遷、安置及配套設施建設,拿地成本價低。這中間僅有129畝土地用于該公司城中村改造安置房建設,還有360余畝規(guī)劃土地作為商住開發(fā)。土地收儲價15萬/畝,出讓價約180-210萬/畝。加上商住建設項目稅收和項目開發(fā)收益,規(guī)劃建設不僅完全可以收回投資成本,還有十分可觀的經(jīng)濟效益。整個市區(qū)東北進市口城市形象得以改觀提升、廣大居民安居樂業(yè),完全可以取得并達到社會效益和經(jīng)濟效益雙豐收預期。
八、政策支持和配套方案
相關政策除了國務院關于新型城鎮(zhèn)化建設和“國務院加快棚戶區(qū)改造工作的意見”(國發(fā)[2013]25號)外,主要依據(jù)“河南省人民政府關于加快棚戶區(qū)改造工作的意見”(豫政[2014]17號文)、“焦作市區(qū)棚戶區(qū)改造優(yōu)惠配套政策”(焦政辦[2010]96號文)、“焦作市人民政府關于加快城中村改造的意見”(焦政[2013]6號文)。
配套實施方案詳見“焦作市城中村改造工作領導小組關于對山陽區(qū)山陽實業(yè)公司城中村改造項目實施方案的批復”(焦城改[2014]1號文件附后)。
九、聯(lián)系人
1、卜擁軍,山陽區(qū)住建局,聯(lián)系電話:13839188056
2、王育楠,山陽區(qū)財政局,聯(lián)系電話:13103914567
3、李錦立、山陽區(qū)發(fā)改委,聯(lián)系電話:13938190968(駐該項目建設指揮部總協(xié)調人)