一、項目基本信息

    （一）項目名稱：焦作市城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)太極小鎮(zhèn)項目

（二）項目類型：新建項目

（三）建設(shè)地點：該項目位于焦作市城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)中南路東，迎賓路以西，大沙河附近。鄭焦高速入口，交通便利，地理位置優(yōu)越；是焦作市打造人文宜居環(huán)境、治理大沙河濕地的核心區(qū)，緊鄰市區(qū)，鬧中有靜，不涉及拆遷，適宜建設(shè)。

（四）項目前期工作合規(guī)性：項目經(jīng)焦作市城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)修批準(zhǔn)立項（豫焦示范文娛【2015】09053號）；其余手續(xù)正在辦理之中。

（五）項目所處階段：已辦理完項目立項備案手續(xù)，正處于建設(shè)籌備階段。

（六）計劃開工和完工時間：該項目建設(shè)期為2015年8月—2020年8月，共5年。

（七）合作期限：2015年至2045年，共30年。

（八）總投資及資本構(gòu)成：項目總投資30億元，其中企業(yè)自籌20億元，其余部分計劃通過銀行貸款等方式解決。

二、項目實施機構(gòu)

該項目由焦作市城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)財政局和發(fā)展改革規(guī)劃局與相關(guān)社會資本聯(lián)合實施。

 實施機構(gòu)的最終確定按已批復(fù)的實施方案為準(zhǔn)。項目實施機構(gòu)主要負(fù)責(zé)項目的具體實施，包括項目實施方案的編制和報批、組織采購、談判與合同簽署、項目執(zhí)行和項目移交等工作。

三、項目實施內(nèi)容

該項目近期計劃占地面積約1平方公里（折合1500畝），遠(yuǎn)期規(guī)劃約3平方公里（折合4500畝）。總建筑面積115萬平方米。其中，商業(yè)區(qū)45萬平方米，太極文化展示區(qū)48萬平方米，太極文化體驗區(qū)22萬平方米。

包括大面積的綠化、商業(yè)區(qū)建設(shè)和旅游區(qū)建設(shè)。商業(yè)區(qū)包含一街一巷、會議等配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；旅游區(qū)包含古民居、江南水鄉(xiāng)建設(shè)、影視基地建設(shè)、外景拍攝基地建設(shè)、太極文化建筑群建設(shè)、旅游設(shè)施、文化創(chuàng)意建設(shè)等。

項目主要采用太陽能發(fā)電系統(tǒng)供電、使用水循環(huán)空調(diào)，項目建成后，將形成一個展示太極文化及具備文化博物館、綠化、養(yǎng)生休閑為一體的集中區(qū)域，對于大沙河濕地環(huán)境起到良好保護(hù)作用，又有利于太極文化產(chǎn)業(yè)傳承和發(fā)展。

四、項目實施模式

該項目擬采用PPP模式、以政府購買服務(wù)、引入社會資本，明確雙方全力義務(wù)、利益共享、風(fēng)險共擔(dān)，發(fā)揮雙方優(yōu)勢，形成一種伙伴式的合作關(guān)系，以確保項目順利完成。

合作方式暫定為建設(shè)-擁有-運營（BOO）的方式合作，但不排除其他合作的可能。

五、項目基本經(jīng)濟指標(biāo)和投資回報方式

（一）經(jīng)營收入估算

該項目運營期20年，運營期內(nèi)經(jīng)營收入主要為自營項目收入和租賃收入及其它增值服務(wù)收入。經(jīng)初步估算，該項目正常年份年均收入為27.65億元。

1、自營項目收入：包括餐飲、住宿、演藝門票、產(chǎn)品銷售等收入，按正常年份年均16.75億元估算。僅演藝、娛樂門票一項按年均350萬人次（云臺山年均700萬人），每人150元計算，年收入5.25億元。餐飲收入約3.5億元，銷售產(chǎn)品約8億元.

2、租賃收入：按照營業(yè)面積的45%用于出租，租金每平方每年按1800元計算，租賃收入平均每年約為9.3億元。

3、其它增值服務(wù)收入：包括物業(yè)管理服務(wù)、咨詢服務(wù)等，按正常年份年均1.6億元估算。

（二）成本估算

經(jīng)估算該項目正常年份，年均總成本為18.72億元。

1、折舊及攤銷：根據(jù)國家規(guī)定，折舊采取平均年限法，該項目綜合固定資產(chǎn)折舊年限按20年計，殘值率5%；無形資產(chǎn)按30年平均攤銷，無殘值，經(jīng)計算年均折舊費為6800萬元；

2、管理費用：該項目管理費用包括房產(chǎn)稅和其他管理費用。根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例（國發(fā)［1986]190號發(fā)文）》規(guī)定，出租房產(chǎn)部分房產(chǎn)稅＝房產(chǎn)出租收入×12%。其他管理費用包括管理人員工資福利、辦公用品購置等，按年出租收入的8％計入。經(jīng)初步估算，項目正常年份年均管理費用為1.2億元。

3、維護(hù)費用：維護(hù)費用按折舊費用的20%計取，為1360萬元。

4、原材料及燃料動力成本：按照50%左右計算，為13.83億元。

（三）稅金估算

營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費附加等綜合按營業(yè)收入的3.5%計算。經(jīng)計算年平均稅費為0.97億元。

企業(yè)所得稅：按照20%計算，約為5.53億元。

（四）利潤計算

該項目正常年份年均營業(yè)收入為人民幣27.65億元，年均經(jīng)營成本為15.85億元，年平均上交利稅為6.5億元。凈利潤為5.3億元，

（五）投資收益情況

該項目投資收益率=年均稅后凈利潤／投資總額=17.67%

主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)

從以上經(jīng)濟分析可以看出，該項目投資回報率十分可觀。如果項目運營后，計劃進(jìn)行新三板上市，走入資本運作，公司治理機制和退出機制將更加完善。

六、政府支持和配套安排

焦作城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)財政局和發(fā)展改革規(guī)劃局對該項目十分重視，并向市領(lǐng)導(dǎo)做了匯報，積極研究政策支持，配合焦作治理大沙河濕地的總體部署。并擬成立專門公司，采取政府與社會資本相結(jié)合的模式，已初步與相關(guān)公司開展探討，采用PPP模式，力爭短時間內(nèi)將項目進(jìn)入實施階段。

七、風(fēng)險分擔(dān)機制

（一）風(fēng)險分析

1、政策風(fēng)險：該項目屬于文化和商業(yè)配套設(shè)施項目，是長期以來我國各級政府大力支持發(fā)展的范疇，項目的建設(shè)可滿足周邊居民和旅游人群的文化和休閑需求，因此，政策風(fēng)險極低。同時，通過爭取政府給予更多的優(yōu)惠政策，將更有利于為項目的建設(shè)和經(jīng)營營造一個更好的政策環(huán)境。

2、技術(shù)風(fēng)險：該項目建設(shè)技術(shù)成熟，對周邊環(huán)境的影響極小，項目技術(shù)風(fēng)險較低。項目在建設(shè)的過程中，將嚴(yán)格按照工程建設(shè)項目的有關(guān)規(guī)范，科學(xué)施工，安全施工。同時，要積極使用新技術(shù)，新工藝，新材料，確保項目建設(shè)在技術(shù)方面走在保持領(lǐng)先優(yōu)勢；

3、經(jīng)營風(fēng)險：綜合性大型現(xiàn)代化文化綜合體的管理，需要在各個方面不斷細(xì)化。首先需要營造一個良好的管理氛圍，創(chuàng)建溫馨的企業(yè)環(huán)境，建立一整套嚴(yán)格規(guī)范的規(guī)章制度，重視管理體系的建立，重視核心管理團(tuán)隊的凝聚，重視管理的適應(yīng)性調(diào)整，要通過科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目冃Э己酥贫群图s束制度，形成“由制度管人，按流程辦事”的良好管理局面。要借鑒國內(nèi)外先進(jìn)的管理經(jīng)驗，加強管理創(chuàng)新，使整體管理水平不斷“升級”，逐步形成各個管理環(huán)節(jié)的和諧一致和科學(xué)高效。

（二）風(fēng)險分擔(dān)

結(jié)合該項目實際情況和風(fēng)險特征，建議涉及政策性的相關(guān)風(fēng)險主要由政府方承擔(dān)并解決，涉及到項目建設(shè)、運營方面的相關(guān)風(fēng)險主要由企業(yè)承擔(dān)，而市場、經(jīng)濟風(fēng)險則應(yīng)由合作雙方共同承擔(dān)。

八、聯(lián)系方式

單  位：焦作市城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)發(fā)展改革規(guī)劃局

河南東方太極小鎮(zhèn)旅游發(fā)展有限公司

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