一、項目基本情況

（一）項目名稱

孟州市德眾跨境貿易電子商務產業(yè)園一期項目

（二）實施區(qū)域

孟州市產業(yè)集聚區(qū)西部，二廣高速以東，洛常路以南

（三）服務范圍

商務辦公、倉儲物流、展示交易、酒店住宿、餐飲娛樂等

（四）投資概算

總投資10.4億元

（五）項目建設的必要性

1.建設跨境貿易電子商務產業(yè)園符合國家政策。《國務院關于促進信息消費擴大內需的若干意見》（國發(fā)〔2013〕32號）中明確指出“拓寬電子商務發(fā)展空間，完善智能物流基礎設施，各級人民政府要出臺倉儲建設用地、配送車輛管理等方面的鼓勵政策，建設跨境電子商務通關服務平臺和外貿交易平臺，實施與跨境電子商務相適應的監(jiān)管措施，鼓勵電子商務‘走出去’”；《河南省人民政府關于加快電子商務發(fā)展的若干意見》（豫政〔2014〕11號）中明確指出“加快電子商務示范基地和產業(yè)園區(qū)建設,鼓勵有條件的省轄市、縣（市、區(qū)）,結合當地優(yōu)勢產業(yè),建設不同特色的電子商務園區(qū)”；《2015年河南省服務業(yè)重點領域發(fā)展行動方案》（豫政辦〔2015〕17號）明確提出“加快河南德眾保稅物流中心發(fā)展”、“擴大跨境貿易電子商務服務試點范圍,在符合條件的區(qū)域和監(jiān)管場所探索開展一般、保稅業(yè)務模式”；《焦作市人民政府關于加快電子商務發(fā)展的若干意見》中明確指出“大力支持電子商務特色園區(qū)建設和國內外知名電商總部的入駐，加快電子商務產業(yè)園的道路、電力、網絡、寫字樓、公租房等配套服務設施建設，為入駐企業(yè)和人員提供優(yōu)質服務”。因此，建設跨境貿易電子商務產業(yè)園符合國家政策，是落實習近平總書記“買全球、賣全球”要求的具體行動。

2.建設跨境貿易電子商務產業(yè)園得到各級政府及金融機構大力支持。孟州市跨境貿易電子商務產業(yè)園是河南依托河南德眾保稅物流中心，構建豫西北“大通關”公共服務平臺的重要組成部分，是河南省在經濟新常態(tài)下落實李克強總理“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”和“有條件的地方可探索建立跨境電子商務試驗區(qū)”指示精神的重要行動。因此項目得到了各級政府和金融機構的大力支持，項目被列入2015河南省年A類重點項目、河南省“1658”投資促進計劃和交通運輸部“十二五”規(guī)劃貨運樞紐項目，孟州市人民政府專門成立園區(qū)建設指揮部，為園區(qū)建設提供綜合服務。

3.建設跨境貿易電子商務產業(yè)園是區(qū)域經濟社會發(fā)展的迫切需要。隨著電子信息技術和經濟全球化的深入發(fā)展，電子商務在國際貿易中的地位和作用日益突顯，跨境貿易電子商務已發(fā)展成為國際貿易的新方式、新手段。一是跨境貿易電子商務不受地理位置限制，突破了國界和時空的限制，并具有便捷即時服務的特點，對于地處內陸的企業(yè)而言，通過跨境貿易電子商務可以彌補交通、物流及地理環(huán)境上的“短板”，與沿海地區(qū)企業(yè)站在同一起跑線上，平等參與國際經濟合作競爭，因此豫西北地區(qū)的外向型企業(yè)迫切需要跨境貿易電子商務平臺來提升競爭力，打入國際市場；二是該中心地處中原腹地，具有明顯的交通區(qū)位優(yōu)勢和市場容量優(yōu)勢。據統計，以孟州為中心，一小時經濟圈（中原城市群80公里范圍內）2300萬人口，經濟總量4000億元；3小時經濟圈（250公里范圍內）人口9700萬，經濟總量1.2萬億元；8小時經濟圈（中部市場），500公里范圍人口3.6億，經濟總量40000億元；三是跨境貿易電子商務產業(yè)園有別于一般的電子商務產業(yè)園，是必須依托海關特殊監(jiān)管區(qū)域，實現與海關、國檢、外匯、國稅數據互聯，提供一站式通關的公共服務平臺，是一種稀缺資源。目前，該園區(qū)是河南省除鄭州外唯一符合條件可以開展跨境貿易電子商務的區(qū)域。項目啟動以來，阿里巴巴、京東、菜鳥科技、蘇寧易購、國美在線、銀泰、順豐、FedEx等知名電商、物流企業(yè)紛紛前來洽談，迫切需要依托保稅平臺開展跨境貿易電子商務、國際物流、倉儲、分撥配送等業(yè)務。因此，園區(qū)盈利能力良好，對社會資本具有很強的吸引力。

（六）項目建設主要內容

主要包括商品展示交易區(qū)（A區(qū)為進口產品、B區(qū)為出口產品）、電商孵化區(qū)、倉儲物流區(qū)（包括農產品冷鏈區(qū)、內貿倉儲區(qū)、E貿易分揀配送區(qū)）、職工公寓、休閑娛樂區(qū)、酒店區(qū)、停車區(qū)等。

（七）項目擬采用的主要工藝

利用跨境貿易電子商務平臺開展相關業(yè)務

（八）項目運營后的能夠產生的主要效果

引入大型電子商務企業(yè)和配套電商物流企業(yè)入駐，吸引中小電子商務企業(yè)集聚，帶動本地企業(yè)轉變經營方式，融入全球市場，年交易額達100億元，直間接帶動就業(yè)人員10000人以上。

（九）目前已投資建設情況

目前已完成項目可行性報告和規(guī)劃設計，項目用地正在拆遷，用地指標已獲得批復，項目圍墻已完成。

二、合作伙伴選擇

項目擬采用BOOT（建設-擁有-運營-移交）模式共同運作，公開招標，選擇一家資金實力雄厚、有一定園區(qū)及地產管理經驗的合作伙伴。

三、項目公司組建及運作

成立項目公司，具體投資比例和股權結構以協商談判為準。項目發(fā)起方河南德眾保稅物流中心有限公司，投入形式包括但不限于現金，其余部分由社會資本自籌解決。

合作期滿后，項目公司將所屬項目設施無償、完好移交給河南德眾保稅物流中心有限公司。

項目建設和運營需在社會、安全方面接受政府相關部門的監(jiān)督和管理。

四、項目運營機制

項目主要依托河南德眾保稅物流中心，建立跨境貿易電子商務平臺，吸引大型電商、物流等企業(yè)入駐園區(qū)經營，同時帶動倉儲、餐飲、住宿、休閑娛樂等配套產業(yè)發(fā)展。園區(qū)收入主要有租金收入（商品展示、辦公、公寓、酒店、休閑娛樂區(qū)）、配套服務收入（倉儲、物業(yè)管理、停車）、房屋銷售收入（商品展示區(qū)、電商孵化區(qū)、職工公寓）等三大塊收入，分別占16.43%、46.65%、36.92%，合作伙伴運營期限10年。

五、財務測算

（一）建設成本：主要包括土地成本、建筑工程成本、設備購置費、安裝工程費、工程其他費用、預備費、資本化利息、墊底流動資金等八個方面，總計104007.89萬元。具體如下：

1、土地成本：占地686畝（折合457441㎡），土地價格總計16681萬元。其中，商服用地190.5畝，出讓價45萬元/畝，計8572.5萬元；住宅用地45.1畝，出讓價60萬元/畝，計2706萬元；工業(yè)用地450.2畝，出讓價格12萬元/畝，計5402.4萬元。

2、建筑工程成本：合計60255.65萬元。具體如下：

（1）商品展示交易區(qū)建筑面積48315㎡，建筑造價9663萬元；

（2）電商孵化區(qū)建筑面積12880㎡，建筑造價3864萬元；

（3）職工公寓建筑面積51460㎡，建筑造價9262.8萬元；

（4）休閑娛樂區(qū)建筑面積16411㎡，建筑造價3282.2萬元；

（5）酒店區(qū)建筑面積31157平方米，建筑造價6484.25萬元；

（6）倉儲區(qū)建筑面積76128㎡，建筑造價7612.8萬元；

（7）冷庫區(qū)建筑面積89864㎡，建筑造價13479.6萬元；

（8）停車場占地面積33350㎡，工程造價667萬元；

（9）道路及場地硬化，工程造價3160萬元；

（10）景觀綠化工程造價780萬元；

（11）場區(qū)公共配套工程2000萬元；

3、設備購置費：共計10200萬元。其中，裝卸運輸車輛及設備500萬元，冷凍設備8000萬元，景觀綠化設施200萬元，公共配套設施及設備1500萬元。

4、安裝工程費：共計1520萬元。其中，冷庫設備安裝1000萬元，景觀綠化設施安裝20萬元，場區(qū)公共配套安裝500萬元。

5、工程其他費用：共計4600萬元。其中，建設管理費1000萬元，勘察設計費2000萬元，工程監(jiān)理費700萬元，招投標及預算審核費100萬元，辦公及生活家居購置800萬元。

6、預備費4662.83萬元

7、資本化利息：共計5800萬元。借銀行款65000萬元，其中第一年借入20000萬元，利息1600萬元，第二年借入45000萬元，累計利息4200萬元。

8、墊底流動資金：預計288.51萬元。

（二）運營成本：主要包括公共服務設施的日常運營成本、倉儲運營成本、稅金及附加三個方面。預計正常年份營運總成本為6461.7萬元。其中物料消耗400萬元，水電費492萬元，人工成本845萬元，折舊費1184.59萬元，維修及貸款利息3540.11萬元。

（三）訂價機制：經營采取“物業(yè)管理、配套服務、租賃經營”模式，收費價格根據市場繁榮程度和供需關系確定收費價格。

商品交易展示區(qū)：前3年的租賃價格按960/m2年計算，以后每年價格遞增10%；房屋銷售價格按7000元/m2計算。

休閑娛樂區(qū)：前3年的租賃價格按960/m2年計算，以后每年價格遞增10%；房屋銷售價格按7000元/m2計算。

職工公寓：前3年的租賃價格按100/m2年計算，以后每年價格遞增10%；房屋銷售價格按3500元/m2計算。

電商孵化區(qū)：前3年的租賃價格按600/m2年計算，以后每年價格遞增10%；房屋銷售價格按7000元/m2計算。

酒店區(qū)：前3年的租賃價格按360/m2年計算，以后每年價格遞增20%；房屋銷售價格按7000元/m2計算。

物流倉儲服務：按倉庫（冷庫）面積進行收費，其中普通倉庫前3年收費標準按400元/m2年計算，以后每年遞增10%；冷庫前3年收費標準按800元/m2年計算，以后每年遞增10%。

停車服務：項目停車區(qū)預設1000個大小停車位，停車數量第一年按30萬輛，以后每年按40萬輛考慮；平均收費標準按照25元/車次計算。

物業(yè)管理費服務：商品交易展示區(qū)、休閑娛樂區(qū)及酒店區(qū)等商業(yè)建筑按24元/ m2年計算；電商孵化區(qū)等辦公建筑按18元/ m2年計算；職工公寓等住宅建筑按12元/ m2年計算。

（四）預計營業(yè)收入：本項目擬對商品交易展示區(qū)、酒店區(qū)等功能設施進行先租后售。其中商品交易展示區(qū)、電商孵化區(qū)、職工公寓、休閑娛樂區(qū)等功能設施自項目建成投入運營后算起，計劃在前3年經營期進行租賃，從第4年開始分別按照40%、30%、20%、10%的比例在4年銷售完畢；酒店區(qū)功能設施自項目建成投入運營后算起，計劃在前5年經營期進行租賃，在第6年一次性完成房屋銷售工作。經營期內共計預計收入234567.32萬元，其中，房屋租賃收入38538.19萬元，房屋銷售收入86609.4萬元，自營業(yè)務收入109419.73萬元。

（五）投資收益預計

1、正常年份營業(yè)收入預計29320.92萬元

2、正常年份稅金及附加2866.24萬元

3、正常年份總成本費用6461.7萬元

4、正常年份利潤總額19992.97萬元

5、正常年份所得稅額5048.24萬元

6、正常年份凈利潤14944.73萬元

7、投資利潤率19.22%

8、資本金收益率10.11%

9、總投資收益率21.78%

10、項目資本金凈利潤率38.31%。

六、財務測算

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